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　　2022年12月12日，**业主委员会发布《**小区某乙公司邀请竞选公告》，载明由于振鑫某乙公司将于2022年12月31日撤场，为越来越好的服务**小区业主，现决定对该小区的物业服务企业竞选邀请竞选等｡ 2022年12月15日，赣州某某物业管理有限公司(以下简称某某物业)在案涉小区张贴《通告》，载明我公司与小区签订的物业服务合同至2022年12月31日止，合同到期后我公司将不再服务该小区｡ 后因**业主委员会任期已满，在新一届业主委员会尚未产生的情况下，北城街道某某社区居民委员会于2023年1月13日在小区张贴《通知》，载明：“某某物业合同于2022年12月已到期，并已向业委会、社区提出撤场｡ 物业撤场后，电梯运行、垃圾清运等工作将无人管理，将对居民正常生活造成影响｡ 近日，小区部分居民提出要及时引进新某乙公司管理，……经与**小区业主大会筹备组讨论，定于2023年1月15日-2023年1月18日(上午8：30-11：30、下午2：00-5：00)到社区物业门口空坪处通过居民投票选举确定是由物业服务企业管理小区还是居民自治，前期五家某乙公司报上自己的姓名去参加竞选｡ 若选择某乙公司管理小区需确定一家某乙公司做投票｡ 投票采取“流动投票”和“固定投票”的方式进行｡ 1月18日下午16：00在社区服务用房进行集中唱票……”2023年1月20日，北城街道某某社区居民委员会在案涉小区张贴了《**小区业主大会表决事项公示》《大泵新苑小区业主大会表决事项结果》｡

　　2023年1月31日，北城街道某某社区居民委员会(甲方)与某某物业管理有限公司赣州分公司(乙方)签订《**物业服务合同》一份，约定：乙方提供的物业服务主要包括共用部位的维修、养护和管理;共用设施设备的运行、维修、养护和管理;公共区域、共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通;公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理;本小区规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理;配合和协助当地公安机关、政府有关部门维护小区公共秩序及日常巡视等工作;业主装饰装修的监督、劝止整改，对违法装修行为向政府主管部门报告;社区文化活动的开展;房屋及共用设施设备档案资料的管理｡ 甲方在合同生效之日起前3日内向乙方提供交接不低于60平方米建筑面积的物业用房，由乙方无偿办公使用，乙方不得转租非物业他人使用｡ 乙方根据房屋的使用性质，按政府实测房屋建筑面积向业主收取物业服务费，楼梯住宅物业费为0.6元/月/平方米;电梯住宅物业费为1.3元/月/平方米，上述收费标准含电梯运行费(电梯运行时产生的电费、电梯维保费、电梯年审费)，单个配件超1500元的启用公区收益或维修基金进行维修，没有维修基金时由业主按专有面积进行分摊｡ 业主应在每月的5日前预交当月的物业服务费，从逾期之日起次月的1日开始收取违约金，每日按应缴费用的3‰收取违约金，直至物业费交清之日止｡ 乙方负责利用业主共用部位、共用设施设备(如电梯、公共场地等)的经营，经营收入在扣除经营过程中所支出水电费、设备损耗、设备维修、经营税费、部分人工成本等管理成本费用后归全体业主所有｡ 乙方需保证小区电梯的正常运行，若出现单项维修费用超过1500元，乙方可启动公区收益进行维修｡ 乙方负责利用本项目内所有停车场/停车位进行临停经营，临时停车收益在扣除经营过程中所支出水电费、设备损耗、设备维修、经营税费、部分人工成本等管理成本费用后，乙方提取30%的管理酬金，剩余部分70%归全体业主所有，用于共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造或用于物业服务支出｡ 乙方负责经营且纳入公区收益的临停停车收入每月不得低于600元｡ 本合同期限3年，即自2023年2月1日起至2026年1月31日止｡ 合同还就其他事项进行了约定｡ 合同附件3北城街道某某社区居民委员会出具的《情况说明》载明：“某某社区居委会于2023年1月与某某物业管理有限公司赣州分公司签订本《**物业服务合同》，现针对该合同的签订及合同内容做如下说明，鉴于**物业管理委员会和**业主委员会在《**物业服务合同》的签订时尚在设立中，故某某社区居委会代**物业管理委员会和**业主委员会与某某物业管理有限公司赣州分公司签订了上述物业服务合同，故上述合同的权利与义务均由**物业管理委员会和**业主委员会享有｡ 如**物业管理委员会或**业主委员会成立后，在该合同上加盖印章｡ ”**物业管理区域物业管理委员会成立后，于2023年4月11日在前述《**物业服务合同》的落款处加盖印章｡ 合同签订后，某某物业管理有限公司赣州分公司依约进驻案涉小区提供物业服务，直至2024年4月30日退场｡ 陈某1自2023年2月1日至2024年4月30日期间未向原告(反诉被告)交纳物业费｡

　　某甲公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付拖欠的物业管理费1288.95元、违约金人民币827.5元，上述费用计人民币2116.45元;2.本案案件受理费由被告(反诉原告)承担｡

　　陈某1向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判决某某某乙公司赣州分公司与**物业管理委员会签署的物业合同无效;2.请求法院判决被告在**小区所侵占的公共受益按份额支付给原告约378元;3.本案反诉费由被反诉人承担。

　　一审查明，本诉被告(反诉原告)陈某1系**道**号**房**号楼**室的业主，房屋建筑面积66.1㎡｡

　　再查明，原告(反诉被告)履行物业服务期间，**小区存在安保服务不到位、消防安全防范服务不到位、小区公共设施维修不及时、小区卫生环境治理较差等情况｡

　　一审法院认为，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》[建房(2009)274号]第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责｡ 本案中，案涉物业所在地的北城街道某某社区居民委员会为维护社区稳定，保证小区物业服务正常开展，在案涉小区新一届业主委员会产生之前，经与**小区业主大会筹备组讨论后代行业主委员会组织业主召开业主大会，通过投票的方式征求案涉小区业主意见，形成聘用某某物业管理有限公司赣州分公司作为该小区物业服务人的业主大会决议，并签订《**物业服务合同》，**物业管理区域物业管理委员成立后在物业合同上加盖了印章予以确认，且某某物业管理有限公司赣州分公司亦依据物业服务合同的约定，依约为案涉小区提供了物业服务，故陈某1作为小区的业主，应向某某物业管理有限公司赣州分公司支付物业服务费｡ 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费｡ 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费｡业主对某乙公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决，也可向物业管理委员反映，通过物业管理委员与某乙公司沟通协商的方式督促原告改进服务质量，提高服务水平，但不能以此作为长期拖欠物业服务费的正当事由｡ 法律也规定了业主有通过业主大会决定选聘、解聘某乙公司的权利｡ 原告(反诉被告)已为该小区提供了物业服务，被告(反诉原告)作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，应当按照合同约定支付物业管理费｡故陈某1应向某某物业管理有限公司赣州分公司支付自2023年2月1日至2024年4月30日期间的物业服务费1288.95元(66.1㎡1.3元/月/㎡15个月)｡ 同时，结合陈某1提交的接处警登记表、报案笔录、业主联名请求书、照片及同小区系列案件中其他业主提供的证据材料，可以查明原告(反诉被告)在案涉小区提供物业服务期间存在服务瑕疵，主要反映在未全面履行管理区域内的消防安全职责、提供消防安全防范服务、安保服务不到位、小区公共设施维修不及时、小区卫生环境治理较差等情况，存在未能及时履行物业服务义务的违约行为，应当承担相应的违约责任｡ 根据义务和权利相对等的原则，一审法院酌定某某物业管理有限公司赣州分公司应承担的违约责任为258元，该款从陈某1所欠的物业服务费中予以抵扣｡ 抵扣后，陈某1应向某某物业管理有限公司赣州分公司支付物业服务费1030.95元｡

　　关于某某物业管理有限公司赣州分公司诉请的违约金｡ 因原告在履行物业服务过程中存在违约行为，导致引发本案纠纷，且陈某1并非故意不交纳物业服务费，故对某某物业管理有限公司赣州分公司主张违约金的诉请，一审法院不予支持｡

　　关于陈某1反诉要求确认案涉《**物业服务合同》无效的诉请｡ 涉案《**物业服务合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效的法定情形，故对被告(反诉原告)的该项反诉请求，一审法院不予支持｡

　　关于陈某1反诉要求某某物业管理有限公司赣州分公司返还公共区域产生的公共收益中其所占份额378元的诉请｡ 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有｡ 涉案《**物业服务合同》已就公共收益的分配和管理进行了约定，物业服务企业在扣除合理成本后，剩余的公共收益归全体业主共有｡ 因此，陈某1在业主委员会或未经业主大会形成决议的情况下以个人业主身份主张分配公共收益，无事实和法律依据，故一审法院对该项反诉请求不予支持｡

　　一审判决：一、由被告(反诉原告)陈某1于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)某某物业管理有限公司赣州分公司支付2023年2月1日至2024年4月30日期间的物业服务费1030.95元;二、驳回原告(反诉被告)某某物业管理有限公司赣州分公司的其他诉讼请求;三、驳回被告(反诉原告)陈某1的全部反诉请求｡

　　一审判决后，陈某1上诉请求：1.撤销一审判决;2.确认上诉人陈某1与被上诉人某甲公司物业合同关系无效｡ 3.判令被上诉人某甲公司退还其在水泵新小区侵占的公共收益，按份额支付给个人部份428元｡ 4.请求判令由被上诉人某甲公司承担本案诉讼费、反诉请求费，上诉请求费｡ 事实和理由：1.一审法庭没有就涉案合同与共公收益这两个关键性争议的问题进行庭上质证庭审，没有细节、证人证言，偏向于某甲公司一面之词审理判决不公｡ 2.某甲公司出具的(**物业服务合同)，没有负责人及材料制作人签名或盖章｡ 根据《民诉法》第115条第1款之规定，该证明不符合法律形式，应不予采信｡ 为此，根据这一条款，本人及本小区业主完全有理由认为一审法庭支持受理此案是与该法律条款相违背｡ 3.某甲公司与张家围社区签订的(**小区物业服务合同)，没有按照签订物业合同的法定流程，将合同条款提前在小区公开公示，没有将合同条款提交小区业主大会审议决议授权｡ 为此，小区业主有理由认为其双方是恶意串通，是以侵占小区公共收益为目的｡ 根据《民法典》154条之规定，当事人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事行为无效｡ 然而，这个关系到小区五百多个家庭切身利益的具有重大争议的问题，一审法庭都不需要拿出来在法庭上质证审理吗？这样判决书上的“经审理查明”，是根据什么来“审理查明”？4.选定物业与签订合同是两个不同的概念，一审法庭不能把两者混为一谈，用选聘物业等其它材料来偷换概念掩盖某甲公司与居委会私自签订的合同没有经过业主大会决议，侵犯损害业主合法权益的法律事实｡ 5.在本案中某甲公司提供的关于签订合同的图片资料，是小区选聘物业时的场景，与签订合没有任何关系｡ 当时小区在场的业主，一致同意选聘的是某甲乙某乙公司，其经理明确表示小区物业费每平米1元，停车费归小区业主｡ 然而居委会干部当场指责美天物业经理是破坏扰乱市场｡ (有视频录像证据)｡ 6.某甲公司与居委会签订的所谓的合同，其条款是为其合理违法侵占我们小区公共收益量身定制的，是违法强加在小区业主身上的霸道行径｡ 为此，小区业主始终表示是不接受不认可的，于是大家联名、诉讼要求撤消合同，是致使某甲公司撤出本小区的重要原因之一｡ (有电线.某甲公司以物业管理的名义在**小区15个月停车位费共计232220元｡ (不含临时停车费)根据《民法典》282条之规定，小区业主共有部分产生的收益，除合理成本后归业主所有｡ 再之，根据《民法典》943条之规定，物业服务人对其各服务项目，经营情况，共有部产生的收益，账目及使用情况，有强制性公开、报告的义务｡ 为此，对于反诉，向某甲公司追讨公共收益个人部分的问题，应依法出示小区公共收益账目，以澄清事实｡ 否则，公共收益账目情况，计算方法正确，数额准确，所诉依法成立有效｡ 然而，一审法庭判决以未经业主大会的名义不予支持，实则上就是支持被上诉物业人可以不经过业主大会合理违法的侵占小区业主的公共利益。

　　某甲公司答辩称：一、案涉小区物业服务合同依法成立并有效｡ 某甲公司作为竞选单位之一，提供小区服务方案及收费标准参与案涉小区物业竞选，经由政府相关部门监督，物业管理委员会已发按照程序组织业主投票后，于2023年2月1日进驻案涉小区开展物业服务｡ 根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定、《民法典》第四百九十条约定，某甲公司经过合法合规程序进入小区开展服务工作，已经提供合同约定的主要义务，故陈某1有义务向某甲公司缴纳物业服务费用｡ 二、陈某1要求某甲公司支付的停车位费属于混淆概念，侵占公区收益更是无稽之谈｡ 某甲公司与**签订的《物业服务合同》第五章出第十八条约定的车位服务费收取标准为地面车位30元/月/个、地下车位60元/月/个的车位服务费，第二十条约定：“车位服务费由场地清洁费用、共用设施维护费用、公共能耗费用、停车秩序维护未用等组成｡ ”某甲公司按照要求提供合同约定的上述车位服务工作并向业主收取车位服务费，故陈某1将临停收益与车位服务管理费混为一谈，让某甲公司将收取业主15个月的停车位费作为公区收益范围要求某甲公司退还收取的车位服务费更是无稽之谈。

　　二审查明：一、在前一某乙公司明确表示退出案涉小区的物业服务之后，张某1某社区居委会组织了案涉小区业主就物业服务有关事项做投票，从其投票设计内容来看，包括了两个事项，一是选择业主自管;二是若选择另外的某乙公司的线个某乙公司可以选择，从5个某乙公司中选择其一｡ 该5家公司分别为某甲公司、赣州某甲物业管理有限公司、赣州某某环保工程有限公司、赣州某乙物业管理有限公司、江西某某物业管理有限公司｡ 张某1某社区居委会将该5家公司的各项物业服务报价进行了公告，其中，某甲公司的物业服务费报价为：高层电梯住宅1.3元/㎡/月，多层楼梯住宅0.6元/㎡/月，地下车位60元/个/月，地面车位30元/个/月｡ 某某社区居委会于2023年1月18日在社区服务用房组织了业主进行集中唱票，从唱票统计情况来看,259户同意选某辛公司赣州分,3户同意选某丁公司,8户同意选某戊公司,1户同意选某己公司,122户同意选某庚公司,0户同意居民自治,9户弃权｡ 该唱票统计结果由熊礼钢、涂永平作为唱票人签名，由成德鑫、刘克发作为计票人签名，由刘顺利作为监票人签名，上述人员均为**小区业主或张某1某社区居委会工作人员｡ 2023年1月20日，社区居民委员会在案涉小区张贴了《**小区业主大会表决事项公示》《大泵新苑小区业主大会表决事项结果》｡ 之后，与乙方某辛公司签订了诉争《物业服务合同》，甲方盖了某某社区居委会以及**物业管理委员会两枚印章，并将诉争《物业服务合同》全部文本在小区张贴公示｡

　　二审认为：关于选聘和解聘某乙公司这一小区业主共同决定及表决要求，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款之规定，选聘某乙公司应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即要双过半同意｡ 本案中，根据物业服务合同的规定，案涉**小区规划有624户业主｡ 根据计票结果统计，参与投票的户数为402户，其中259户同意选聘某甲公司，已经达到了上述双过半的要求，应当视为经过了业主大会的同意｡ 从诉争《物业服务合同》的落款来看，甲方虽然加盖了**物业管理委员会的印章，但同时还加盖了某某社区居委会的印章，而**物业管理委员会与**业主委员会并不是一回事，**物业管理委员会是由某某社区居委会刻制并保管，诉争《物业服务合同》实际上是由某某社区居委会作为甲方签订的｡ 案涉**小区至今未成立业主委员会，在原来的前期某乙公司振鑫某乙公司到期不再续约的情况下，该小区处于无人管理状态，某某社区居委会为保障小区居民正常生活，依据住建部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知(建房[2009]274号)第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定，代行业主委员会之职，与业主大会选定的某甲公司签订诉争《物业服务合同》并不违反法律禁止性规定，应合法有效｡ 而且，某甲公司在投票之前，已经报价并将该报价进行了公示，该报价可视为一种要约，业主大会的选定某甲公司的决议可视为承诺｡ 某某社区居委会仅是执行**业主大会选聘某甲公司的决议，才与某甲公司签订诉争《物业服务合同》的｡ 作为物业服务合同而言，收费单价才是关键性要素条款，而其他的服务条款均属于一般的通行条款｡ 收费标准这些关键性条款在投票前已经公示，物业服务合同中约定的单价正是此前公示的单价，并没有超出这些标准｡ 且根据《民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力”之规定，该《物业服务合同》对全体业主具有法律约束力｡ 因此，陈某1以该《物业服务合同》不是业主委员会所签，而是由某某社区居委会所签，以及物业服务合同条款在投票前没有给业主看过为由，认为不符合法律规定，主张该《物业服务合同》无效，对业主没有法律约束力｡ 二审认为，陈某1该观点没有法律依据。退一步来讲，即使案涉《物业服务合同》无效，但某甲公司自2023年1月31日进驻该小区开始提供物业服务，直至2024年4月30日退出，已经实际提供了一年多的物业服务，构成了事实上的物业服务合同关系，也宜参照诉争合同约定的标准承担物业费｡ 更何况一审考虑到案涉小区的物业服务瑕疵以及各业主的投诉反应，并没有全额支持物业费，而是酌定了一个数额作为某甲公司应承担的违约金，且没有支持业主逾期交纳的利息｡ 一审法院该对冲抵扣的处理是妥当的｡

　　关于上诉人陈某1的一审反诉请求即分割公共收益的问题。《民法典》第二百八十二条规定，“建筑设计企业、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”｡ 第二百八十三条规定，“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定”｡ 二审认为，首先，从上述规定能够准确的看出，有权向某乙公司请求返还利用业主共有部分收益的具有原告诉讼主体资格的主体为业主委员会，由业主委员会代表全体业主提起诉讼，业主委员会取得该共同收益后，再在各业主内部进行分配，单个的业主是无权直接起诉要求某乙公司返还或给付共有部分收益的。其次，陈某1在本案中仅是根据物业服务合同中的车位数及收费标准满额推算出某乙公司的收费金额，但这些车位是人防车位还是具有产权的车位，产权人又是谁，人防车位又是否由建设方与业主签订了长期租赁合同，到底哪些车位属于公共车位，某乙公司利用包括这些公共车位在内的业主共有部分所产生的收益是多少，合理成本是多少，等等问题均不明确，单个业主陈某1在本案中也无法就这样一些问题进行举证证明｡ 故一审判决没有支持其反诉诉请是正确的｡ 对这些公共收益，可在业主委员会成立后，再由业主委员会代表全体业主进行主张｡

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